안녕하세요. 세상을 분석하는 ISFP남입니다. 재건축 기사를 보면 항상 등장하는 용어가 있죠. 바로 건폐율과 용적률 인데요. 부동산의 기본이라고 할 수 있는 이 건폐율과 용적률은 무엇인지 간단 명료하게 부린이도 이해하기 쉽게 설명드리도록 하겠습니다.
건폐율이란?
건폐율은 전체 대지면적 대비 건물 1층의 바닥면적의 비율을 뜻하는 용어로, 건물이 땅을 얼마나 많이 덮고 있냐라는 의미로 이해하시면 됩니다. 건물간의 간격이나 일조량, 조경, 화재시 대피로 등을 확보하기 위해서 지역의 용도에 따라 건폐율의 상한이 정해집니다.
건폐율 = (건축면적/대지면적) X 100
아파트의 경우 단지의 총 면적에서 아파트 건물이 차지하고 있는 면적이 넓으면 건폐율이 높은 것입니다. 아파트 건폐율이 높으면 단지내 조경이 줄어들고 아파트 동간 간격이 좁다는 의미가 됩니다. 실거주 주민 입장에서는 안좋은 것이고 재건축 단지의 경우에도 건폐율이 높다는 것은 같은 대지면적대비 세대수가 많을 확률이 높은 단지로 재건축 사업성과 투자가치가 떨어질 수 밖에 없는 것이죠.
용적률이란?
용적률이란 건물의 연면적을 대지면적으로 나눈 값을 말합니다. 연면적은 건물 층별 모든 면적의 합을 말합니다. 쉽게 말해서 얼마나 건물을 높게 지을수 있는지를 말해주는 지표라고 볼 수 있습니다.
용적률 = (연면적 / 대지면적) X 100
대지면적이 100평인 곳에 50평의 5층짜리 건축물이 들어서면 건폐율은 50%이고, 용적률은 250%가 됩니다. 여기서 용적률은 지하층의 면적은 포함하지 않고, 지상층이더라도 공동시설이나 주차장 등과 같은 구역은 포함하지 않는다고 합니다.
재건축 사업성 관점에서는 아파트의 경우 건폐율과 용적율이 적을 수록 사업성이 좋다고 할 수 있습니다. 같은 면적의 단지라도 기존 세대수가 적어야 신규 일반 분양 물량이 많아져서 투자 수익률이 늘어나기 때문이죠.
용도 지역에 따른 건폐율과 용적률 기준
아래는 국토계획법에 있는 용도지역에 따른 건폐율 및 용적률 상한입니다. 용도지역에 대한 내용은 따로 다뤄보도록 하겠습니다. 최대 번화가라고 할 수 있는 중심상업지역이 건폐율이 가장 높은 90% 그리고 녹지지역과 자연환경 보전지역이 가장 낮은 20% 입니다.
마무리
지금가지 건폐율과 용적률의 의미와 재건축 사업성과 관련해서 그리고 용도지역에 따라서 어떤 기준으로 적용되는지 살펴보았습니다. 건폐율과 용적율에 대한 개념을 갖고있으면 부동산 관련 기사를 볼 때 이해하기 쉬워지니 꼭 익혀 두시기를 추천드립니다. 내가 살고 있는 집의 건폐율과 용적율부터 찾아보는 것도 공부가 되겠네요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.